Prestito vitalizio ipotecario. Considerazioni tecnico-scientifiche

Il prestito vitalizio ipotecario è una particolare tipologia di finanziamento, destinato a persone fisiche anziane, con un titolo di proprietà su un immobile residenziale e che necessitano di liquidità. Il prestito vitalizio ipotecario è stato introdotto in Italia nel dicembre 2005 con l’art. 11-quaterdecies del decreto-legge n.03/2005, che stabilisce: “Il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito, nonché da parte di intermediari finanziari, di cui all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1º settembre 1993, n. 385, di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti. Nel maggio 2015 è entrata in vigore la Legge n.44 del 2 aprile 2015 di rinnovata disciplina del citato prestito vitalizio: tra le modifiche apportate vi è stata, in primis, la modifica del requisito anagrafico per ottenere il prestito, abbassando l’età minima richiesta dai 65 anni agli attuali 60 anni. Il prestito vitalizio è un finanziamento a lungo termine assistito da ipoteca di primo grado sull'immobile di residenza. Il finanziamento è ideato in modo tale da non prevedere normalmente rimborsi (anche se esiste la possibilità, non frequente, che chi ha sottoscritto il prestito restituisca gradualmente gli interessi e le spese), fino alla morte del contraente (ovvero, se cointestato a una coppia di ultra sessantenni, fino alla scomparsa del coniuge più longevo). Le spese e gli interessi vengono capitalizzati e sono dovuti solo a scadenza. La restituzione, al netto dei rimborsi volontari anticipati del sottoscrittore, è a carico degli eredi. Il prestito vitalizio deve essere rimborsato in un'unica soluzione dagli eredi e/o aventi causa, entro 12 mesi successivi alla scomparsa del più longevo dei contraenti. Esistono tre possibilità: • se gli eredi vogliono conservare l'abitazione, debbono rimborsare il prestito in proprio, • se gli eredi non vogliono conservare l'abitazione, essa dovrà essere venduta e quanto dovuto, a fronte del finanziamento, sarà rimborsato con il ricavato della vendita: se, in fase di vendita, il prezzo, a cui viene ceduto l’immobile, supera il valore del debito, la parte eccedente verrà restituita agli eredi, al contrario, se il ricavato della vendita, al netto delle spese sostenute, non coprirà il credito, il finanziatore non potrà chiedere nulla in più agli eredi. • in assenza di eredi, il finanziamento verrà estinto con la vendita dell'immobile. Dal punto di vista finanziario-attuariale, risulta interessante anche definire l’ammontare della rata di una rendita vitalizia, attuarialmente equivalente all’importo del prestito concesso in base alle caratteristiche demografiche dell’anziano (o degli anziani) di riferimento e la rata di un ammortamento (ad esempio “alla francese”), che gli eredi potrebbero contrarre con l’istituto bancario o finanziario, al momento della morte del contraente.